地铁革命深圳的光荣与梦想万芳

地铁革命：深圳的光荣与梦想

———中国（深圳）城市地铁经济论坛（地产篇）发言摘要

6月12日，倾盆大雨把深南大道的路面交通变得缓慢而拥挤。作为“地铁革命”的扩大会议，中国（深圳）城市地铁经济论坛在这一天下午于深圳特区报业大厦二楼会议室成功举行。当上台演讲嘉宾结合深圳地铁实际情况畅所欲言，地铁之于深圳的光荣与梦想、“地铁革命”之于深圳的“革命性”意义，就不言自明了！

来自地铁事业建设者的观点称，地铁不只是一个交通概念，而且是一个资源概念。“地铁方便、快捷、经济、舒适、安全的优势使得在进行地铁建设的同时也创造了地铁资源……香港地铁之所以是世界地铁建设和运营最为成功的典范，其重要原因是充分挖掘和利用了地铁资源，成功进行了上盖物业和地下空间的开发。地铁资源是城市巨大的无形资产，需要政府给予高度的重视和科学、精心地加以利用，否则就会造成资源的浪费。”

这是在呼吁政府重视对地铁资源的开发和利用。实际上，由于深圳地铁建设也就这两三年才火起来，其对房地产业的推动作用严重滞后，因此如何深入地挖掘地铁之于沿线和上盖房地产开发的价值，才是当务之急，而如何认知地铁与城市发展、地铁与地产新秩序、地铁与发展商的机遇和挑战等问题，则是本次会议的焦点话题。

地铁寄托着深圳跃升的梦想

综合开发研究院（中国·深圳）深圳经济研究中心主任曲建

按照经典经济学的计算，政府固定资产投资对经济的拉动作用为1：3,社会固定资产投资对经济的拉动作用可以达到1：5,我想，这也正是世界范围内的地铁事业普遍亏损的情况下，各地政府纷纷上马地铁项目的原因之一。

从深圳的现实来看，深圳的GDP已经名列全国第4,人均GDP则是中国第一，但我们的另一个重要的经济指标———社会商品零售总额，却只排到了第9,这种“老九”与“老大”的反差，正是深圳的再腾飞的一个增长点。而地铁，首先将会对城市商业提供澎湃的动力———没有什么工具，能比地铁拥有如此众多的汇聚人流的优势，所以，从深圳经济全局这盘棋上看，地铁，毫无疑问是一枚重要的棋子。

谈到地铁问题，我觉得还可以把它放到整个深圳的大交通计划的背景中考察。深圳正在研究自己城市的快速交通系统，首先撤消深圳的非高速公路的全部收费站———一共12个，其中有5个属于经营性的收费站，撤掉以后深圳市政府每年给予补贴，财政拿出钱买交通，买效率；随后再取消广深高速公路特区段的收费站，为深圳市三大支柱产业之一的物流业，创造一个“零收费”的环境。同时，今后5年还要投入55个亿，建设穿过城市的快速通道，这些工作完成后，我们希望，特区内的交通可在30分钟内通达，特区外60分钟直达，包括地铁投入在内，这个促动深圳再腾飞的计划，约需要总共要投入1000亿。

深圳要想稳定经济中心的地位，不能只停留在轻型工业这个层次，必须有自己的大工业、重工业，而大工业、重工业的发展需要大量的土地。深圳现在能够提供这样的土地的，就剩下宝安、龙岗这样的地方，这样的地方没有大交通、快速交通系统支持是难以想象的。

我们认为地铁是深圳大棋局中一个非常重要的棋子，它寄托着深圳再腾飞的梦想。

深圳地铁将极大提升外销市场

深圳中原物业董事长赖国强

中原对深圳的地铁建设一直关注，也动用了自己的网络，对地铁做了本地化的研究。

香港的地铁是世界上唯一的在盈利的地铁，而且对住宅的提升作用也比较大。以香港太古城的住宅为例，从建成到现在，升值达10倍以上；即使是在新盘供应量极大的将军澳，在香港物业跌去近5成的情况下，其地铁上盖物业仍表现出较强的抗跌能力。另外，地铁的兴建，往往能带旺邻近区域的整体开发，如香港机铁青衣站一带，原来是海边山丘，后来香港地铁公司建机场快线，在这里兴建机铁站，搞成片开发，青衣城已经成为一个利用地铁资源的成功典范。香港这种综合开发与地铁建设有机结合的模式，就是使地铁站成为一个综合社区，即物流、人流和商流的集散中心。香港目前共有4座大中型的地铁商城，总面积达17万平方米，全部盖在地铁站的上层。按1999年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿元，公司的物业租务及管理收入为75.52亿元。

广州地铁1号线受惠最大的是芳村区。广州地铁3号线走向初定时，引发了番禺房地产广告战，番禺北部的楼盘准业主陡增3成，一些楼盘更把楼价抬高3％。我们注意到，在番禺地区最早将地铁3号线作“卖点”的是洛溪新城。洛涛居在刚推盘时均价只有每平方米3100元，2001年6月初地铁3号线推出修改方案，洛涛居价格即微升2％，接着又升3％，行情依然看涨，最后上升到每平方米4000元，仍然卖得很火。前前后后，洛涛居因地铁3号线多赚了1000万元。

我们认为，深圳地铁的建成将推动城市中心西移，中心区、香蜜湖、竹子林、车公庙等片区将成为今后客户置业的热点区域。

港人在深置业虽然呈上升之势，但发展不算快。而深港一体化首先要在基建方面顺利衔接，其中交通接驳是关键。深圳地铁一期工程与罗湖和皇岗两个接驳站为起点，分别穿过繁华的罗湖区以及福田中心区，建成后可以形成东西南北立体的地下交通干线，能最大限度地满足两地的需求和中心区开发与建设的需要，地铁沿线物业也将备受港人青睐，从而推动深圳楼盘外销成交量的增长。

地铁彰显人类文明的成果

同致地产顾问集团董事长王波

深圳道路交通日趋饱和，地铁建设在新世纪到来之际成为现实。地铁1号线初期日均客流量为47.6万人次／日，高峰小时单向最大流量1.8万人次／小时；4号线初期日均客流量16.5万人次，高峰小时单向最大断面流量0.75万人次／小时，地铁不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时地铁能够对区域经济产生一系列的推动作用，对于地铁沿线物业来说，地铁的兴建能够带来新的活力。

地铁又是一个大课题，值得我们深入研究。比如，我们有一个流行的说法，认为地铁的有效辐射距离是500米以内，步行10分钟，但究竟300米、200米的增值幅度是否等比递减呢？这是很值得研究的。再者，关于地铁的增值作用，是不是也需要做一个详细的研究，比如，广州地铁线计划一公布，有设点计划的天马服装市场的租金第二天就涨了40％不等，这中间是否有一定的规律可以探索？地铁本身，是个感叹号，彰显了人类的文明成果，地铁本身也是个大问号，有许多的工作等着各个学科的研究者去追踪。

房地产开发商应如何应对“地铁革命”带来的变化？香港地铁公司是特区政府全资拥有的一家企业，由政府委托有关人员任董事局成员，按照商业原则进行地下铁路的修建、经营和日常管理。香港地铁公司主要是采取物业与地铁相结合的经营模式，以地铁提升地价，再以房地产经营收入来建设维护地铁，形成了地铁－物业－地铁的良性发展。深圳开发商可以借助这种理念，争取在地皮升值之前储备。且由于目前车站物业还并没有完全界定，所以对于开发商争取各种物业形态留有一定的空间。

地铁使城市充满活力

世联地产顾问（中国）有限公司副总经理张艾艾

世联认为，地铁是使城市充满活力的“发动机”。地铁沿线物业的发展，能提升城市生活质素。

我们认为，地铁对于城市“革命性”的意义在于，它为城市提供了新机遇，新挑战：1、准确快捷，能大量处理出行，成倍提高城市运营效率，同时为我们带来巨大机会，例如商业、写字楼。世联操作过的几个上盖项目，如都会100、八达商城、财富广场，都充分挖掘了地铁的资源价值。2、高速安全，缩小了城市间的距离，使城市边界范围得以扩大，城市化规模跃升到一个新量级，在郊区居住，在市中心工作、消费、娱乐、休闲，变得很容易。3、地铁站场及上盖将形成一个崭新的城市空间，在这个高度集约的空间里，什么事情都有可能发生，各种人流、物流交汇，甚至带来新的城市文化。4、另一方面，我们也看到，尽管巴黎在100年前就有地铁，伦敦在140年前就诞生了地铁，而世界上唯一盈利的只有香港地铁，而上盖物业作为一种资源，有效开发利用带来盈利仍是个大问题，因此研究地铁上盖物业的价值及价值兑现方式，将会是我们中介公司、开发企业等的一个方向。我们将一如既往关注地铁发展，研究地铁经济，为开发地铁资源出一份力。

世联认为，地铁对深圳房地产的意义，说是一场“革命”并不为过，现在深圳还没有开通地铁，随着2004年地铁开通的日子临近，深圳人对地铁价值低估的局面肯定发生大的改观。

地铁物业最抗跌

置业国际集团总经理姜树荣

香港地铁做得比较成功，这对深圳的未来将是一个激励。以青衣站为例，这里本来是个荒野，现在，平地起了一座青衣城，地铁公司的地铁，像个大水管一样，把人源源不断地运来又运去，乘坐的市民也很快乐，出了地铁，不出几分钟，就到了家门口，空气新鲜，满眼绿意。

现在香港房价跌了5成，但地铁物业的跌幅却低于平均水平，市场的检验，说明了地铁物业本身的良好的抗跌性。

观察广州的地铁，我们也可以看到，地铁对住宅的影响和帮助也是很大的。广州的芳村本来是无人问津的地方，地铁计划一出，价格涨了1000元／平方米，相当于原来房价的25％还多，同样的传奇也发生在番禺、华南板块上，所以说，地铁改变了城市，改变了城市里的人，他们的居住、生活、工作，这种影响也许只能用“革命”来形容。

地铁改变生活空间

星彦地产总经理路莹

算起来，这是深圳地铁的第三次舆论浪潮，这次“地铁革命”由于得到天时、地利、人和等因素的配合将深入下去。

星彦认为，地铁对于城市扩展和物业价值，将在第三次浪潮中起到革命性作用。

由于地铁极大地扩展了人们的居住空间，住多远才符合生活效率，是一个关键问题。美国科学家特拉菲尔发现，在19世纪初，伦敦只有80万人口，从市中心到都市边缘不超过3英里长，步行大约45分钟，而今天伦敦每一个方向都有30－40英里长，但人们坐地铁或开车进城工作，平均所花时间也不超过45分钟。

深圳的地铁已经指日可待，近两年来，居住西移与龙华板块的突然崛起，与地铁有极大关联。地铁的速度，会将人们45分钟内的活动空间，扩大到2－3倍以上。深圳的45分钟可以到哪？从规划中的几条地铁线看，宝安、龙华、横岗等地到市中心，应都是在地铁运行30分钟以内的距离。

从地铁沿线物业来看，如果坐地铁到达目的地要20分钟，按“45分钟”规律来推算，大部分人都会住在离轨道走路25分钟可达的距离之内，差不多是1.5－2公里的距离。因此，居住物业将会沿着地铁线、在两边约1.5公里的距离内放射性发展。

因市区内是先有物业后有地铁，所以两端（即办公楼与住宅）以及上盖商业将会大受追捧。

地铁推动深圳零售业前行

21世纪不动产深圳区总裁、德思勤地产总经理龙固新

深圳自己还没有开通地铁，所以许多人对它的认识尚待深化，等到市民自己亲自体验了地铁的便利性后，地铁的价值自然而然会被人们认识。

现在我们谈的只能是外地经验，但基本上与深圳的未来实践结果应当相差不大，地铁经验，其实是可以全国共享、主体克隆的。

以上海辛庄为例，一个辛庄地铁站，搞活了一大片房地产，著名的150万平方米的上海新城就在辛庄的辐射圈内。

在深圳人对地铁物业的价值还摸不透的时候，香港人早就盯上了深圳的地下价值。我们所操作的一个项目，算是地铁物业，就有一家香港著名的房地产基金与我们积极洽谈，想做长期投资，拿下其中的商场项目，然后由他们引入商业品牌。我个人认为，这应该算是地铁的一大贡献吧，它给了深圳零售业一个巨大的借助外力良机。

在广州、深圳等许多城市的开发商，基本上追求的是短期的项目回报。这实际上对物业价值是一个大大的下降，进行租赁经营，将带来长期的、可观的回报。地铁物业是非常值得投资基金考虑的物业，从这个意义上，“地铁革命”给一些有条件的房企提供了一个思路：是该考虑经营与开发“两条腿走路”的时候了。

应更新现有规划思想和方式

爱地时代总经理张一平

最近在全国跑得比较多，本人以前也操作过一些大盘，做过项目本身的规划，对于“地铁革命”，我有几个观点：

第一，“地铁革命”应更新现有的规划思想和规划方式。由于地铁建设周期较长，台湾是8年，上海是5年，广州是4年，因此与地铁相关的城市规划应该从长计议，长期规划，分步经营。

地铁项目对土地的升值作用是一个缓慢的过程，为了使有限的土地发挥最大的经济效益，应多保留预留地。新加坡的做法是在地铁站的周围先围一大片绿地作为预留地，绿地外围则发展高密度的住宅、购物中心以及大的换乘站，若干年后地铁周边地区发展起来，那块预留地的价值就相当可观，政府可以从中获得最大的收益。当然新加坡地少人多。搞太高密度的开发，深圳不必邯郸学步。

此外，城际之间的规划统筹也应有战略眼光。深圳与香港的关系，深圳与其它城市的联系，深圳与广州、东莞、惠州等城市的联系，都可在“地铁革命”的背景下进行考量。

第二，深圳地铁上盖物业的开发应该引进香港成功的经验。深圳应吸取国内有地铁的城市的经营教训，把地铁的综合效益发挥出来。

第三，我认为地铁将为大的地产商提供商机。搞上盖物业综合开发，是“城”的概念，是一种复合地产的形态，它需要实力、技术、管理等方面能力的整合。在这一层面上，“地铁革命”将对现有的地产开发模式起到修正甚至颠覆的作用。

第四，地铁是居住郊区化的助推器。早期的房地产大盘的开发，相较于交通配套而言是一种拔苗助长，地铁的修建，将使这种成规模的郊居化水到渠成。第五，地铁将提升人们的居住水平。

地铁重构房地产新秩序

至祥策划总经理周玮

从1863年世界上第一条地铁在英国伦敦诞生起，全球已有100多个城市有地铁，总长超过5500公里，国际上一些著名的大城市如纽约、东京、巴黎、莫斯科等，都建有地铁。地铁已成为城市现代化程度的一个标志。中国第一条地铁出现在北京，从1965年开始动工。深圳是继北京、上海、广州、天津之后第5个拥有地铁的内地城市。我们认为，深圳地铁的建设和开通，将改变房地产开发的格局。地铁的规划和建设，近地铁口的物业必将获益匪浅，其中反应比较敏感和明显的，将是具有极强投资价值的商业、办公楼和小户型商务公寓，深圳中心区住宅物业也将受益。至祥认为，这些物业将重新树立市场地位，发展商将改变对商业物业的看法，以往的“边角料”定位将大有改观。

可以看到，地铁沿线物业已经成为发展商、投资者、置业者普遍关注的热点，理性投资必然主导市场，地产投机将退出舞台，房地产的投资时代将伴随“地铁革命”灿然到来。

以往，在投资链上，发展商是台前主演，而投资者躲在幕后，到了今天，包括房地产投资公司、商家、小投资客在内的各环节，都将走到台前。查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

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