五月销售或将下滑房企拿地热情不减

五月销售或将下滑 房企拿地热情不减

“国五条”正式执行未满两个月，多地楼市成交量出现小幅下滑。记者从北京、上海、深圳等地了解到，由于各地调控细则执行力度的不同，给5月楼市带来的成交影响也完全不同，北京由于“限价”政策造成供应不足而使得成交量锐减，上海、深圳等地则由于政策力度有限致使成交量有所恢复。总体来看，虽然5月成交延续了近期温和反弹的走势，但商品房成交量环比4月将出现小幅下滑。　　值得注意的是，成交量的下滑难挡房地产行业的投资热情，土地市场持续火爆。业内人士认为，在保持限购、限贷等调控基调的情况下，国家层面暂时不会有更具杀伤力的政策出台，行业信心正在持续恢复。加上今年以来房企销售普遍理想，中短期内企业拿地信心不会出现明显衰退，对于陆续上市的优质地块仍将展开激烈争夺。　　上海楼市5月供过于求　　研究机构莫尼塔投资跟踪的全国60个城市商品房交易数据显示，上周(5月18日-5月24日)全国60个城市商品房交易量周环比连续第三周上涨，涨幅为3.5%；截至24日，5月日均交易量环比4月下跌了6.1%。从库存情况来看，上周跟踪的全国23个商品房城市的综合去化时间小幅下降，其中一线城市的去化时间继续有所下降，从前一周的11.91个月下降至上周的11.69个月。　　截至目前来看，即使5月成交整体呈现温和反弹走势，但商品房成交量的整体走势要弱于往年。根据现有的趋势，莫尼塔房地产行业分析师罗雨预计，5月全国60个城市的成交量环比4月将有不超过5%的跌幅，在多重调控政策的威慑影响下，总体成交量小幅下滑，但并未出现此前预计的成交“急冻”或巨量萎缩。　　从单个重点城市来看，由于地方性调控细则执行力度的不同，给5月楼市带来的成交影响也完全不同。北京是几个一线城市中最为特殊的，由于严格执行北京市相关部门的“限价令”，进入5月以来当地高端楼盘普遍遭遇预售证“难产”。更有媒体报道称，因项目定价过高，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证，包括万科、保利、龙湖等知名房企的项目。有效供应的大幅减少，直接影响了北京5月楼市成交，据链家地产提供的数据显示，截至5月26日，北京新建商品住宅成交套数为4587套，环比4月下滑13%，同比去年5月更是大幅下滑45%。　　不过，北京5月成交量的下滑并不代表市场趋冷。由于限价政策造成供应量不足而市场购买热情不减，使得在售商品房价格大涨，5月新建商品房均价达到24240元/平方米，环比涨幅达到9%，同比更是大涨19%。　　在上海，由于20%个税、限价等政策的执行力度均不及北京严厉，5月至今开发商推盘热情并未受到明显影响，有效供应充足，成交量依然保持稳定。德佑地产监测数据显示，截至26日，5月以来商品住宅成交面积为73.7万平方米，环比小幅下降了4.4%，但同比去年依然增长了15%左右。值得关注的是，5月以来全市商品住宅新增供应面积已经达到了113.4万平方米， 全月新增供应量有望突破120万平方米大关，批售比为1.5:1，将成为近8个月以来首个供过于求的月份，开发商的推盘力度可见一斑。　　深圳情况与上海类似，由于政策细则执行力度不如预期，楼市成交量在4月短暂萎缩后，5月开始逐渐恢复。深圳中原地产提供的数据显示，截至26日，深圳新建商品住宅成交4061套，环比增长15%，同比亦有39%的大幅增长，楼市成交明显恢复。而从推盘情况来看，5月至今深圳推售项目达17个，环比增加13%，但推售套数有所缩减，为2232套，较上月缩减50%。　　房企抢地潮仍在延续　　与新房销售市场成交小幅下挫、一线城市表现不一情况不同的是，在土地市场，各一线及重点城市频频拍出天价地块。作为房地产行业的一级市场，土地市场的表现对行业具有一定的风向标和先导意义，房企大举抢地无不反映出行业对后市的信心以及“对赌”调控政策难以持续的心态。　　5月23日，越秀地产以24.6亿元的地价、4.2万平方米的竞配建面积夺得2013挂-0424海珠区南洲路1026号地块，溢价率为45%，若计入保障房竞配建成本，且原地配建，南洲路大沙围地块折合楼面地价达36361元/平，成为广州历史最贵单价地块。　　5月以来，土地市场火热程度不减，尤其是北上广这类一线城市土拍现场竞争激烈，上海、广州、长沙三地更是在10天内相继拍出3块高价地块。与此同时，地块高溢价成交、土地拍卖上百次举牌的新闻也不绝于耳。另一方面，知名房企一周拿地金额高达133亿元，其中表现突出的有佳兆业一周拿地30亿元，另外还有绿地、中铁建工等房企在土地市场亦有不俗斩获。　　房企掀起拿地热潮的背后，是房企资金实力的增强。以绿地、雅居乐、保利、华润为代表的这些房企，预计短期内拿地热情仍将持续。与此同时，本月上市土地量将比上月有显著提升，且优质地块较多，很可能引发房企哄抢，5月初上海世博地块的出让就是实例，在企业的争相竞标下，土地价格上升幅度明显。　　“虽然新房销售市场5月成交量有所下降，但房企拿地热情不减，甚至不惜代价。”克尔瑞房地产研究中心分析师李莹表示，这说明房地产行业目前普遍认为在保持限购、限贷等调控基调的情况下，国家层面暂时不会有更具杀伤力的政策出台，行业信心正在持续恢复。从企业方面来讲，一方面各大房企今年来的销售情况较理想，项目售价仍处于上涨趋势；另一方面，当前企业资金状况良好，现金流稳定回升，而企业的土地储备消化周期同比降幅明显，企业拿地意图强烈。从这几方面来看，中短期内企业拿地信心不会出现明显衰退，对于陆续上市的优质地块仍将展开激烈争夺。　　“5月是春季销量旺季的第二个高峰。根据以往的经验来看，5月销量环比4月有所增加应是大概率事件，但今年5月销量可能有限。”罗雨认为，一方面，一线城市受制于严格的限价和限售，有效供给成为制约成交的最大因素；另一方面，二线城市购房者受制于政策的不确定性，观望情绪增加，可能会影响新盘的去化速度。由于各城市5月楼市表现不完全一致，目前尚不能判断全国楼市成交量小幅下挫的原因是来自开发商推盘量下降，还是由于销售速度的减缓。如果成交弱于季节性是由推盘不足所带来的，那么随着6月推盘量的上升，60个城市的商品房成交量有望出现进一步的上升。　　而在价格方面，德佑地产研究总监陆骑麟表示，与去年和前年不同，目前开发商的资金情况还远未到需要以价换量的地步，因此即便市场转入了供过于求的状态，短时间内也难以令价格产生松动。不过，进入6月后，房企会面临半年报的业绩压力，被迫加大营销力度，涨价行情可能会得到一定遏制。

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